Mandat de recherche immobilier : rôle, budget et financement

Le mandat de recherche est un contrat par lequel un acheteur confie à un professionnel la mission de trouver, analyser et négocier un bien conforme à ses critères. Contrairement au mandat de vente (orienté vendeur), il est 100 % centré sur l’acheteur : la prospection se fait partout (toutes plateformes, réseaux d’agences, notaires, particuliers) et aussi en off-market.

1) À quoi sert un mandat de recherche ?

Accès à tout le marché (et aux biens non publiés).
Gain de temps : tri des annonces, obtention des dossiers, visites réellement pertinentes.
Achat au bon prix : comparables, état du bâti, charges et travaux, négociation argumentée.
Sécurisation : diagnostics, copropriété, urbanisme, servitudes, baux, planning notarial.
Pilotage du projet : possibilité d’un accompagnement de A à Z (travaux, ameublement, mise en location) selon le périmètre convenu au mandat.

2) Maîtriser l’enveloppe globale (pas seulement le prix du bien)

Un bon chasseur raisonne budget total :

Prix d’achat négocié
Frais d’acquisition (notaire) estimés précisément
Travaux : devis comparés, marges de sécurité, calendrier
Frais annexes : copropriété, fiscalité, assurances, mobilier si meublé

Objectif : vérifier que l’ensemble (achat + notaire + travaux + annexes) rentre dans l’enveloppe définie au brief, avec une marge pour aléas.

3) Maximiser les chances d’obtenir le financement

Accompagnement à la constitution du dossier bancaire :

Pièces complètes, présentation claire du projet (comparables, cash-flow, rendement, scénario de travaux)
Optimisation du montage (durée, apport, différé, assurance)
Mise en relation avec courtiers/banques adaptées
Suivi des délais (accord de principe, offre)

Résultat : un dossier lisible et solide qui améliore le taux d’acceptation et les conditions obtenues.

4) Profiter d’un réseau professionnel qualifié

Accès au réseau du professionnel pour fluidifier et sécuriser :

Courtiers, notaires, diagnostiqueurs
Architectes/maîtres d’œuvre, artisans (devis et suivi)
Photographes, gestion locative, assureurs selon le projet

5) Déroulé type d’une mission

Brief : critères, zones, budget total, stratégie (résidence / investissement)
Sourcing 360° : portails, réseaux pro, notaires, particuliers, off-market
Pré-sélection & visites : fiches détaillées (prix, notaire, travaux, charges, risques)
Négociation : offre chiffrée et argumentée, conditions suspensives, calendrier
Compromis : relectures, pièces copro/urbanisme, coordination notaire/banque
Financement : structuration du dossier, échanges banques/courtiers
Travaux (si prévu) : devis comparés, planning, suivi et réception
Mise en location (si prévu) : positionnement loyer, annonce, visites, bail/EDL
Acte authentique : check final, remise des clés, dossier remis

6) Pour quels profils et quels biens ?

Investisseurs (nu/meublé, colocation, courte durée, immeuble) pour un projet efficace et clé en main
Résidence principale/secondaire avec critères précis (quartier, écoles, transports, style, travaux)
Professionnels cherchant des locaux (commerce, bureaux, cabinets)
Types de biens : appartement, maison, immeuble, parking/box, locaux, terrain (selon faisabilité)

7) Exclusif ou non exclusif ?

Exclusif : un seul interlocuteur, priorisation forte, délais souvent plus courts
Non exclusif : liberté de multiplier les démarches, mais risque de doublons et efficacité moindre

Le choix dépend de l’urgence, du niveau d’engagement attendu et de votre disponibilité.

8) Honoraires : combien, qui paie, quand ?

Forme : pourcentage (souvent 1,5–5 % TTC) ou forfait (ordre de grandeur 4 000–10 000 € TTC)
Exigibilité : à la signature de l’acte authentique uniquement
Payeur : généralement l’acheteur (précisé au mandat)
Transparence : ce qui est inclus (recherche, visites, négo, accompagnement) et ce qui relève d’options (travaux, ameublement, gestion)

9) Points de vigilance avant de signer

Mentions légales : statut, carte pro/attestation, RC pro, médiation
Périmètre clair : zones, types de biens, budget total (achat + notaire + travaux), délais
Livrables & reporting : format des dossiers, fréquence des points
Négociation : stratégie si multi-offres, seuils
Durée & résiliation : durée (souvent 3–6 mois), conditions de fin
Clause de bonne fin : honoraire dû si un bien présenté est finalement acquis
Données & confidentialité

10) Check-list prête à l’emploi

Définir budget total : achat + notaire + travaux + marge
Fixer critères : zones, surface, état, rendement/valo, délais
Choisir exclusif / non exclusif et la durée
Exiger un reporting (biens identifiés/écartés/visités + raisons)
Valider l’accompagnement financement (dossier, courtiers, timing)
Demander l’accès au réseau pro (notaire, artisans, architecte…)
Encadrer l’option travaux / mise en location (si souhaitée)
Vérifier honoraires (montant, TTC, exigibilité à l’acte)

FAQ express

Le pro proposera-t-il seulement ses biens ? Non. En mandat de recherche, la mission est de chercher partout, y compris off-market, selon vos critères.

Le pro s’occupe-t-il des travaux et de la location ? Selon le périmètre du mandat : certains accompagnent jusqu’aux travaux et à la mise en location (clé en main).

Et le financement ? L’accompagnement peut inclure la préparation du dossier, la mise en relation avec courtiers/banques et le suivi des délais pour maximiser l’acceptation.

Délais usuels ? Souvent 4 à 12 semaines jusqu’au compromis (selon marché/critères), puis 2–3 mois jusqu’à l’acte.

Note de l’éditeur — Cléimmo
Cléimmo basé en Seine et Marne, accompagne les acheteurs et investisseurs avec une offre clé en main : prospection large, visites, analyses, budget global (frais de notaire, travaux, acquisition), appui bancaire et accès à un réseau pro (courtiers, notaires, architectes, artisans) jusqu’à la mise en service du bien.